주택경매-깡통주택 봇물

‘깡통주택’ 봇물 … “주택구입 적기인가?

늘어나는 주택경매 상황과 실제 분석 … 올바른 주택 구입 방법 소개

DATE 08-10-23 18:03

글쓴이 : 이승인 조회 : 196

유가가 배럴당 22일(화) 현재 67달러 아래로 떨어지면서 주춤했던 경기에 청신호가 켜졌다. 물론 아직도 뉴욕 주가는 지속적으로 하락을 하고 있고 서민 경제는 더 이상 허리 띠를 졸라맬 수 없을 정도로 최악으로 치닫고 있는 가운데 특별히 주택을 소유한 미국인들의 주름살이 더욱 늘어가고 있다. 지난 8일자 월스트리트저널에 따르면 “신용위기가 확산되면서 미국인이 소유한 주택 6채 가운데 1채는 집값보다 모기지(주택담보대출) 비용이 더 많은 이른바 ‘깡통 주택’으로 변했다”고 보도되고 있다. 이런 현상은 결국 모기지를 갚을 투입 자금을 확보하기도 어렵고 팔리지도 않기 때문에 결국 대규모 주택차압으로 이어질 것으로 우려되고 있다고 한다. 게다가 깡통 주택을 보유한 소유주들은 개인 가계에서 초긴축 정책을 운영하기 때문에 자금의 순환도 원활치 않게 되면서 실제로 집값이 하락하면서 모기지를 빌린 가구의 9.16%는 한 달 이상 이자를 갚지 못했거나 주택차압 조치를 당했다고 한다. 이 신문은 “아직은 주택 소유주의 대다수가 대출금보다는 집값이 더 높은 상태에서 집을 보유하고 있지만 조만간 이런 상황이 바뀔 것”이라고 전망했다. 문제는 주택시장의 움직임이 아주 느리기 때문에 쉽게 탈출구를 찾기 어렵다는 것. 이런 어려운 상황 가운에 신규 주택 구입자에게는 좋은 기회일 수도 있다는 의견이 부동산 전문가들의 한결 같은 목소리다. 주택 경매와 차압 등으로 그 어느 때보다 주택 매물이 많이 나온 이 때에 그 실태 파악을 통해 올바른 주택 구입에 관해 알아보았다.   포클로저 주택 구매해도 되나?   흔히 주택압류 물건을 경매(Foreclosure Sale)를 통하여 구매할 경우 아주 싼 가격에 매입할 수 있을 것으로 생각할 수 있다. 올해 들어 현재까지 미국에 소재한 주택들 중 2.22%가 주택압류절차에 들어가 있는 상태이며 올해 말까지 1백만 채에 달하는 주택들이 주택압류조치를 당하게 될 것이라고 하니 주택투자를 통하여 돈을 벌려는 사람들의 관심이 몰릴 만도 하다. 그러나 실제로 이런 매물들이 경매참가자들에게 넘어간 경우는 54% 정도가 되며 나머지 46%(74만8,381채)는 경매를 신청한 은행의 소유가 되었다고 한다. 이유는 역시 경매가격(Upset Price)이 지나치게 높기 때문이라고 한다. 자료에 따르면, 지난 해 9월말 뉴저지 버겐카운티에서 이루어진 주택경매의 경우 23개의 경매 물건 중 경매참가자들에게 넘어간 주택은 3개 밖에 안되고 나머지 20개는 은행소유로 넘어갔다고 한다. 이처럼 은행들이 제시하는 가격과 경매참가자들이 원하는 가격이 서로 현저하게 차이가 나기 때문에 그만큼 개인 경매 성공율이 줄어들게 된다. 따라서 경매로 넘어온 ‘깡통주택’은 경매 당시 일정한 금액의 계약금을 현금으로 지불하여야 하는 등 일반사람들에게는 여러 가지 까다로운 절차들이 있어서 은행 등 현금을 많이 보유한 사람들에게는 저렴할 수도 있어도 일반 서민들에게는 역시 마찬가지라는 결론이다.  그럼 일반인들은 경매로 나온 주택을 구할 방법은 전혀 없는 걸까?   주택구입 다른 방법은 없나?   주택경매로 몸살을 앓고 있는 뉴욕이나 캘리포니아와는 달리 텍사스는 그 상황이 다소 다르다고 전하는 첫 달란트 대표인 이한욱 사장은 “보통 경매는 연방주택국에 의한 경매나 IRS 경매 등 다양해 그 종류에 따라 구입하는 방법도 다양하다. 예를 들어 집 주인이 사망한 집을 구매할 경우 현금을 통해서만 구입할 수 있고, 연방주택국에서 실시하는 경매는 은행에서 융자를 얻을 수 있다”며 일반적인 주택경매 상황에 관해 설명했다. 이 사장은 이어서 “차압을 통한 구입은 집 주인이 개인이 아닌 은행이라는 차이가 있을 뿐 일반 주택 구입방법과 동일하다. 그리고 소위 ‘깡통주택’이란 것은 구매자에게는 좋은 기회일 수도 있지만 당장 현금이 여력이 있어서 현금 구매가 아니라면 역시 구매 조건은 별반 차이가 없다”며 주택경매가 사실과 다름을 전했다. 한편, 경매를 통해 주택을 구매하는 경우가 아니더라도 정상적으로 주택을 구입하려 할 경우 텍사스에는 소위 건질 수 있는 집이 의외로 많다고 하는 이 사장은 “경기침체가 지속되면서 사업체 실패로 야반에 집 주인이 도주하는 사례가 빈번하다. 그리고 이런 집들은 부동산 세금을 납부하지 않은 경우가 대부분이다. 또한 이런 매물들은 일반 주택 뿐 아니라 땅, 농장 등 다양하고 그 물량이 생각보다 많아서 해당 카운티에서 관리한다”며 텍사스에서 일반인들이 집을 구할 수 있는 방법을 소개했다. 또한 이 사장은 “이런 주택을 구입하려면 카운티 오피스에 가서 해당 매물의 밀린 세금을 착실하게 납부하면 그 매물은 세금을 낸 사람의 소유가 된다. 하지만 이런 방법은 정상적인 집 구매방법이 아님을 명심해야 한다”며 경매가 아닌 경우를 통해 일반인들이 이런 주택을 구할 수 있는 방법도 있다고 설명해주었다.    주택구매는 꼼꼼이   전문가들은 주택을 구입하기 전 사전에 충분한 준비를 해야 한다고 전한다. 우선적으로 집을 급히 팔아야 하는 셀러를 찾아야 한다는 것. 급히 집을 팔아야 하는 셀러들은 사정이 상대적으로 느긋한 셀러보다 리스팅 가격도 낮고 협상을 통해 가격을 낮춰주는데 있어 더 유동적이라는 것이다. 특히 집안의 사망, 이혼, 직장 이동이나 포클로즈 등의 이유로 집을 내놓는 셀러의 경우 가능한 한 빨리 집을 팔고 싶어한다. 그리고 이런 현상은 개인 외에도 포클로즈 된 주택을 확보하고 있는 은행이나 렌더들도 주택을 빨리 처분하고 싶어한다. 이같이 포클로즈된 주택 정보들은 일반 웹사이트(www.Foreclosures.com)나 연방 주택도시개발부(www.HUD.gov) 웹사이트 등을 통해 알 수 있다. 그리고 이런 리스트는 별도로 조사를 하지 않아도 법원 절차를 통해 처분되는 주택이라고 명시가 될 수 있다. 주택 소유주가 사망했을 경우 법원의 프로베이트(probate) 절차를 거쳐야 하는데 통상적으로 법원의 경매 절차를 거친다. 구매자가 많지 않을 경우 주택을 일반 마켓 가격보다 훨씬 낮게 구입할 수 있다. 그 다음에는 렌더의 사전 승인을 확보해야 한다. 주택시장에 본격적으로 뛰어들면 렌더를 정하고 이 렌더로부터 ‘사전 승인’(pre-approved)을 확보해야 하는데 이는 렌더가 서면을 통해 구체적으로 얼마까지 융자를 해주겠다는 것을 약속하는 것으로 단순히 융자자격이 있다는 ‘사전 융자 자격’(pre-qualified)과 혼돈하면 안된다. 셀러의 집을 살 수 있는 충분한 돈을 렌더가 바로 융자해 줄 수 있다는 것은 분명한 좋은 요소다. 또한 주택을 볼 때 현 상태로만 보지 말고 가능성을 살펴봐야 한다. 다시 말해, 인기가 없어 몇 달째 리스팅에 올려져만 있는 주택의 경우 외부 컨디션이나 내부 구조가 인기를 끌지 못하는 경우가 대다수이다. 한 예로 비좁은 방이 많은 주택의 경우 몇 개의 벽만 없애면 넓고 환한 주택으로 변할 수 있지만 일반 구매자들은 이를 보지 못하는 경우가 대부분이다. 또 잡초가 우거져 있거나 페인팅이 맘에 들지 않아도 기본 주택구조가 맘에 들면 약간의 개조를 통해 자신만의 드림 홈으로 탈바꿈할 수 있다. 단 주의할 것은 주택 구입가격보다 수리비용이 초과되면 안된다. 부동산 업계에 따르면 학교나 묘지 옆에 위치하고 있는 집들은 가격이 낮거나 가격 흥정이 가능한 경우가 많다. 또 주택 소유주가 직접 파는 주택(sale by owner)의 경우도 흥정이 가능하다.   조건만 갖추면 횡재할 수도   최근 신용경색으로 인해 융자가 상당히 까다로워졌다. 따라서 좋은 신용관리 및 안정된 수입은 주택 구입의 필수가 됐다. 그리고 조금만 신경을 쓰면 포클로져로 나온 집 들을 직접 경매는 아니더라도 은행을 통해 저렴하게 나올 경우 일정한 자격을 갖추었다면 한 번 도전해 볼 만도 하다. 은행을 통해 나온 집들은 일반 거래보다 저렴한 것은 사실이기 때문이다. 또한 평생 한 집에서 살지 않을 것이기 때문에 개조 비용이용 외에도 팔 때의 투자가치를 생각해야 한다. 과도한 욕심을 부리지 않는다면 생각 보다 저렴한 비용으로 주택을 구입할 수 기회가 많아졌다는 것이 부동산 전문가들의 의견이다. 이승인 기자 wskt@wnewskorea.com