모기지금리 첫 4%대 진입

모기지금리 첫 4%대 진입 재융자 바람 ‘솔솔’

한인들 문의 급증 에퀴티 20% 미만 승인 가능성 낮아 30년 고정 모기지 이자율이 5% 아래로 진입, 아이젠하워 정권 이래 최저 이자율이란 평가까지 받으면서, 전국적으로 주택 모기지 재융자 바람이 불고 있다. 모기지 이자율 인하는 11월25일 연준(FRB)이 모기지 기반 채권을 매입하겠다는 발표를 한 이후 심리적 저지선이었던 6%을 가볍게 깬 후 지속적으로 낮아졌다. 특히 은행과 금융기관들은 지난해 대규모 손실을 겪으면서 직원들을 대량 해고해, 밀려드는 모기지 재융자 신청을 감당할 수 없는 상황이다. 뱅크 오브 아메리카의 경우 홈에퀴티 부문 직원을 재융자 부분으로 돌렸으며, 웰스파고 융자 오피서들은 융자거래가 마무리될 충분한 시간을 확보할 수 있도록 90일 미만의 이자율 락인(lock-in)을 허용하지 않는다. 아무리 이자율이 좋더라도, 현재 상황에선 좋은 신용점수와 보유한 주택 에퀴티가 없거나 2차 융자 기관으로부터 동의를 받지 못할 경우 재융자는 불가능하다. 렌딩트리닷컴의 캐머론 핀드레이 수석 이코노미스트는 “최고 이자율을 받으려면 720점 이상의 신용점수(FICO credit score)가 필요하다”고 설명했다. 소비자들은 3대 소비자 신용평가 기관인 트랜스유니온, 에퀴팩스, 익스피리언으로부터 1년에 1회 크레딧리포트를 무료로 받아 이상 여부를 점검할 수 있다. FICO 점수 계산 체계를 개발한 크레이그 왓츠는 “체납 정보등이 있다면 이를 바로 잡는데 시간이 오래 걸린다”면서 “융자기관에 제때 페이먼트가 가능하다는 것을 증명해야 한다”고 말했다. 이용 가능한 대출 상한선과 실제 대출금의 비율은 신용점수를 결정하는데 약 30%의 영향을 미치게 되며, 크레딧카드 잔액이 많으면 갚는 것이 유리하다. 그러나 에퀴티가 20% 미만이면 재융자 승인 가능성이 낮다. 이럴 경우 추가로 모기지보험(PMI)을 필요로 하는데, 현재의 상황에선 이를 받기가 거의 불가능하고, 설사 보험을 받았다 하더라도 월 보험금이 재융자로 인한 절약분을 상쇄시키게 된다. 퀵큰론 밥 월터스 수석경제학자는 “에퀴티 융자나 라인오브 크레딧이 있으면, 재융자 이전에 이를 갚아야 유리하다”면서 “2차 융자기관으로부터 재융자 이후라도 2차 융자기관으로 남는다는 동의를 받지 않으면 재융자가 불가능하다”고 설명했다. 또 뉴욕, LA, 샌프란시스코, 워싱턴 DC 등 일부 지역에서는 컨포밍론 한계선인 41만7,000달러~62만5,000달러의 론도 5.28% 수준의 재융자가 가능하다. <배형직 기자>